前沿拓展：
二手房出售58同城卖房
在58同城登记。买方和卖方无论成交与否都不收取任何费用的。
这数据看得心慌慌。
广州的二手房放盘量，已经即将突破12万套，而在前一个月，这个数字还是10-11万左右。
这个信号，明显意味着，不少卖家，已经在集体“提桶跑路”了。只是二手房买卖，可不是周瑜打黄盖，一个愿打一个愿挨的“逢场作戏”。
对于买房人来说，这是个捡漏的好机会。但对于卖房人来说，这是千军万马过独木桥，要想“卖一买一”，就必须卷**对手，找到接盘侠。
对手常有，而接盘侠不常有，成交活跃度，往往决定了你是能逃顶还是被套牢。
在广州，流通性强的小区不少，但交投低迷的小区更多。
二手成交TOP10的楼盘都有谁？
流通性怎么判断？最直观的还是看成交量。
接下来，八弟将从今年广州各区成交量TOP10的二手小区，说说哪些楼盘买卖交易最活跃。
天河二手楼盘今年的确走出了“六亲不认”的步伐，在广州11个区中，买卖情绪相当为活跃。
像棠德花园，8个多月下来，成交了66套，第二名的万科云城米酷，成交了63套，关键这个盘还是个公寓。
转化比率最高的，是东方新世界，目前在售房源23套，但成交量已经有20套，几乎是挂牌与成交1：1。
另外，像珠江新城板块的保利心语，今年则是实现了量价齐升。
海珠成交活跃度前10的楼盘，主要在两位数左右，其中，最受买家青睐的，是恒大金碧花园，第一、二、三金碧加起来，总共成交了110套。
看来，海珠的二手能火，金碧业主出了不少力气。
中心四区的荔湾，成交量相比天河、海珠，则要逊色一些，成交量最高西华路小区，也只卖了39套，而且还是不怎么有名气的小区。
而从交易前10楼盘的挂牌量上看，荔湾的在售二手房源与海珠相差不大，但成交量比海珠少。
这意味着，它的转化率，是低于海珠的。
至于第二圈层的番禺，成交量应该是广州最亮眼的。当然，主要还是有祈福新村和亚运城这两个大盘，作为“火车头”。
其中，祈福新村成交了347套，亚运城成交了160套，与第三名的南国奥林匹克花园45套成交量，拉开了极大的差距。
番禺其他小区之所以和祈福、亚运城有这么大的鸿沟，除了与挂牌量有关，与挂牌“变现能力”不足也有关系。
比如祈福新邨和亚运城的成交/挂牌之间的比值为19%-21%，但万科欧泊、雅居乐花园、自在城市花园这些万博板块的小区，转化率则只有10%左右。
原因万博板块的小区炒房情绪浓重，一些买家急于出售，量多、价格又高，所以成交差劲。
至于黄埔，区域内成交最“野”的，是万科的楼盘，10个楼盘中有6个是万科的，占据了榜单半壁江山。
而这些盘中，之所以活跃，要么是有学位光环，如东荟城；要么是板块内可以称雄，如知识城标杆盘万科幸福誉。
外围的增城和南沙，成交转化率属于全市最低，大部分都在10%以下。
即便是像凤凰城、翡翠绿洲这样的大盘，挂牌量成百上千套，但成交量也只有两位数，相比起同样是大盘的祈福新邨，想出货要多艰难有多艰难。
南沙呢，则更加惨淡，成交前10的楼盘，竟然还有个位数的。
总体上，通过盘点各区交易的情况，八弟发现了这样几个明显现象：
一是从第一圈层到第二三圈层，成交与挂牌的比例是逐步走低的。
二是主城区排名前10的楼盘，有较高活跃度的，主要是楼盘所处板块位置有优势，而第二圈层，则主要靠放盘量，或者学位优势推动；而第三圈层，高放盘量对小区成交量并没有明显拉升作用，反而是价格优势，才是促成成交的最重要因素。
为什么这些小区流通性好？
楼市不可能永远出新，二手房是楼市的终极奥义，能保持高活跃度的流通率，就足以证明小区在市场上的认可度。
或许有些小区不服气，凭啥他们的流通性就好，自家小区却不能上榜。
只能说，坑位有限，数据说话。
数据统计出来，一开始八弟也费解，也试着去揣测其流通性好的原因，觉得是以下几点可以解释。
1、大盘多，易走量。
排在榜首的小区都有一个共同点，基本都是各区中的大体量楼盘，诸如棠德花苑、金碧花园、富力桃园、凤凰城等小区，都有着天量房源，可以让买房人有更多选择，同时，可货比三家的竞品多，在价格方面也就相对便宜。
比如棠德花苑，成交价格在2.7-3.9万/平左右，且小户型多，对比附近华景新城片区的房价，200万左右的总价就能上车天河，还靠近天河核心区，性价比是比较高的，最关键是，用一小部分钱就可以得到一个学位壳。
还有祈福新村、亚运城就不用说啦，众所周知的“套娃”型的大型社区，常年活跃。诸如祈福新村的活力花园、祈福缤纷汇、祈福新村C区等较靠近地铁口的小区，在今年都分别成交了15套、24套、39套二手房，在整个番禺的小区成交中，已经很出彩了。
2、流通性好，自然离不开地段，其中就含括了地铁交通、学区、大型商业配套、舒适度等等因素，上榜的楼盘不说全占，起码也占其一。
而且，八弟翻出了2020年6-9月二手成交量前20的小区榜单，发现与现在的小区榜单有着高度重合，诸如地段贼好的万科云城米酷、棠德花苑、富力天朗明居、万科东荟城、万科欧泊、骏景花园等，学区、地铁的属性都很强。
能一直霸榜的小区，就是流通性好的最好证明。
3、除了中心区核心地段的老破小之外，流通性好的还有很多次新房，例如黄埔、增城的小区，多为次新房，或楼龄10年以内的房子。
而且，东进之风吹的猛烈，增城、黄埔的新房在近几年都有着天量供应，本应该新房市场占主导，但近两年的期房频频爆出质量问题，信用体系发生微妙变化，买房人出于避险心理，这两个区的次新二手，是稳妥的选择，主动避雷。
二手房，到底该怎么选？
如今的市场，已经不是曾经那个朝气蓬勃的少年了，不仅“人”到中年，还“虚火”缠身，闭着眼睛买可行不通了。
至于怎么买，优选的肯定是流通性高的房子。
万科云城米酷作为一个公寓盘，其成交周期，足以秒杀住宅盘，在成交记录中，近一个月共成交了5套，最快的挂牌5天就成交了，最久的也才96天，公寓都能在挂牌3个月内就出手的，这你敢信？（万科走出了公寓盘的**行情）
像哪些挂牌一年多卖不出去的房子，可真是哑巴吃黄连，有苦说不出。
当然，不是鼓励大家买公寓，仅是例举而已。
第三还是地段为王，好地段的地铁和学区依旧是房产保值增值的硬通货，因学校而得名的万科东荟城就是一个活脱脱的例子，一个学位就能让“鸡娃”的买家趋之若鹜。
还有棠德花苑，1999年的老房子，楼体老旧，居住环境不佳，但依旧香的一批，还不是因为位于天河的次核心区域，周边还有清华附中湾区学校等优质教育资源。地段足够优越，且性价比高的小区，足以掩盖一些次要的瑕疵。
另一个就是大品牌的开发商，包括上面各区上榜的小区，多为保利、万科、碧桂园、时代、越秀等实力房企。而且，市面上这些房企开发的小区，不仅有很好的物业管理服务，还基本都配建有学校、商业等优质配套，各方面都比较完善，毕竟自家有的东西，就无需舔着脸去别家蹭了。
这些因素，都是对房子的房价以及流通性有着很重要的影响。
拓展知识：
前沿拓展：
二手房出售58同城卖房
在58同城登记。买方和卖方无论成交与否都不收取任何费用的。
这数据看得心慌慌。
广州的二手房放盘量，已经即将突破12万套，而在前一个月，这个数字还是10-11万左右。
这个信号，明显意味着，不少卖家，已经在集体“提桶跑路”了。只是二手房买卖，可不是周瑜打黄盖，一个愿打一个愿挨的“逢场作戏”。
对于买房人来说，这是个捡漏的好机会。但对于卖房人来说，这是千军万马过独木桥，要想“卖一买一”，就必须卷**对手，找到接盘侠。
对手常有，而接盘侠不常有，成交活跃度，往往决定了你是能逃顶还是被套牢。
在广州，流通性强的小区不少，但交投低迷的小区更多。
二手成交TOP10的楼盘都有谁？
流通性怎么判断？最直观的还是看成交量。
接下来，八弟将从今年广州各区成交量TOP10的二手小区，说说哪些楼盘买卖交易最活跃。
天河二手楼盘今年的确走出了“六亲不认”的步伐，在广州11个区中，买卖情绪相当为活跃。
像棠德花园，8个多月下来，成交了66套，第二名的万科云城米酷，成交了63套，关键这个盘还是个公寓。
转化比率最高的，是东方新世界，目前在售房源23套，但成交量已经有20套，几乎是挂牌与成交1：1。
另外，像珠江新城板块的保利心语，今年则是实现了量价齐升。
海珠成交活跃度前10的楼盘，主要在两位数左右，其中，最受买家青睐的，是恒大金碧花园，第一、二、三金碧加起来，总共成交了110套。
看来，海珠的二手能火，金碧业主出了不少力气。
中心四区的荔湾，成交量相比天河、海珠，则要逊色一些，成交量最高西华路小区，也只卖了39套，而且还是不怎么有名气的小区。
而从交易前10楼盘的挂牌量上看，荔湾的在售二手房源与海珠相差不大，但成交量比海珠少。
这意味着，它的转化率，是低于海珠的。
至于第二圈层的番禺，成交量应该是广州最亮眼的。当然，主要还是有祈福新村和亚运城这两个大盘，作为“火车头”。
其中，祈福新村成交了347套，亚运城成交了160套，与第三名的南国奥林匹克花园45套成交量，拉开了极大的差距。
番禺其他小区之所以和祈福、亚运城有这么大的鸿沟，除了与挂牌量有关，与挂牌“变现能力”不足也有关系。
比如祈福新邨和亚运城的成交/挂牌之间的比值为19%-21%，但万科欧泊、雅居乐花园、自在城市花园这些万博板块的小区，转化率则只有10%左右。
原因万博板块的小区炒房情绪浓重，一些买家急于出售，量多、价格又高，所以成交差劲。
至于黄埔，区域内成交最“野”的，是万科的楼盘，10个楼盘中有6个是万科的，占据了榜单半壁江山。
而这些盘中，之所以活跃，要么是有学位光环，如东荟城；要么是板块内可以称雄，如知识城标杆盘万科幸福誉。
外围的增城和南沙，成交转化率属于全市最低，大部分都在10%以下。
即便是像凤凰城、翡翠绿洲这样的大盘，挂牌量成百上千套，但成交量也只有两位数，相比起同样是大盘的祈福新邨，想出货要多艰难有多艰难。
南沙呢，则更加惨淡，成交前10的楼盘，竟然还有个位数的。
总体上，通过盘点各区交易的情况，八弟发现了这样几个明显现象：
一是从第一圈层到第二三圈层，成交与挂牌的比例是逐步走低的。
二是主城区排名前10的楼盘，有较高活跃度的，主要是楼盘所处板块位置有优势，而第二圈层，则主要靠放盘量，或者学位优势推动；而第三圈层，高放盘量对小区成交量并没有明显拉升作用，反而是价格优势，才是促成成交的最重要因素。
为什么这些小区流通性好？
楼市不可能永远出新，二手房是楼市的终极奥义，能保持高活跃度的流通率，就足以证明小区在市场上的认可度。
或许有些小区不服气，凭啥他们的流通性就好，自家小区却不能上榜。
只能说，坑位有限，数据说话。
数据统计出来，一开始八弟也费解，也试着去揣测其流通性好的原因，觉得是以下几点可以解释。
1、大盘多，易走量。
排在榜首的小区都有一个共同点，基本都是各区中的大体量楼盘，诸如棠德花苑、金碧花园、富力桃园、凤凰城等小区，都有着天量房源，可以让买房人有更多选择，同时，可货比三家的竞品多，在价格方面也就相对便宜。
比如棠德花苑，成交价格在2.7-3.9万/平左右，且小户型多，对比附近华景新城片区的房价，200万左右的总价就能上车天河，还靠近天河核心区，性价比是比较高的，最关键是，用一小部分钱就可以得到一个学位壳。
还有祈福新村、亚运城就不用说啦，众所周知的“套娃”型的大型社区，常年活跃。诸如祈福新村的活力花园、祈福缤纷汇、祈福新村C区等较靠近地铁口的小区，在今年都分别成交了15套、24套、39套二手房，在整个番禺的小区成交中，已经很出彩了。
2、流通性好，自然离不开地段，其中就含括了地铁交通、学区、大型商业配套、舒适度等等因素，上榜的楼盘不说全占，起码也占其一。
而且，八弟翻出了2020年6-9月二手成交量前20的小区榜单，发现与现在的小区榜单有着高度重合，诸如地段贼好的万科云城米酷、棠德花苑、富力天朗明居、万科东荟城、万科欧泊、骏景花园等，学区、地铁的属性都很强。
能一直霸榜的小区，就是流通性好的最好证明。
3、除了中心区核心地段的老破小之外，流通性好的还有很多次新房，例如黄埔、增城的小区，多为次新房，或楼龄10年以内的房子。
而且，东进之风吹的猛烈，增城、黄埔的新房在近几年都有着天量供应，本应该新房市场占主导，但近两年的期房频频爆出质量问题，信用体系发生微妙变化，买房人出于避险心理，这两个区的次新二手，是稳妥的选择，主动避雷。
二手房，到底该怎么选？
如今的市场，已经不是曾经那个朝气蓬勃的少年了，不仅“人”到中年，还“虚火”缠身，闭着眼睛买可行不通了。
至于怎么买，优选的肯定是流通性高的房子。
万科云城米酷作为一个公寓盘，其成交周期，足以秒杀住宅盘，在成交记录中，近一个月共成交了5套，最快的挂牌5天就成交了，最久的也才96天，公寓都能在挂牌3个月内就出手的，这你敢信？（万科走出了公寓盘的**行情）
像哪些挂牌一年多卖不出去的房子，可真是哑巴吃黄连，有苦说不出。
当然，不是鼓励大家买公寓，仅是例举而已。
第三还是地段为王，好地段的地铁和学区依旧是房产保值增值的硬通货，因学校而得名的万科东荟城就是一个活脱脱的例子，一个学位就能让“鸡娃”的买家趋之若鹜。
还有棠德花苑，1999年的老房子，楼体老旧，居住环境不佳，但依旧香的一批，还不是因为位于天河的次核心区域，周边还有清华附中湾区学校等优质教育资源。地段足够优越，且性价比高的小区，足以掩盖一些次要的瑕疵。
另一个就是大品牌的开发商，包括上面各区上榜的小区，多为保利、万科、碧桂园、时代、越秀等实力房企。而且，市面上这些房企开发的小区，不仅有很好的物业管理服务，还基本都配建有学校、商业等优质配套，各方面都比较完善，毕竟自家有的东西，就无需舔着脸去别家蹭了。
这些因素，都是对房子的房价以及流通性有着很重要的影响。
拓展知识：
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